Rechtstipp Mietrecht

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Das Leben als Mieter ist von einem guten Verhältnis zum Vermieter geprägt. Auftretende Mängel in der Mietwohnung oder im gemieteten Haus werden umgehend beseitigt. Die Höhe der Miete liegt im Vergleich zur erbrachten Leistung auf einem fairen Niveau.

Treten Probleme auf, werden diese im Dialog mit dem Vermieter gelöst. Diese wünschenswerte Situation trifft bedauerlicherweise nicht immer zu und der Mieter muss seine Rechte einfordern.

 

Die vorzeitige Kündigung bei befristeten Mietverträgen

Oft werden Mietverträge auf eine befristete langfristige Mietdauer abgeschlossen. Was auf den ersten Blick positiv wirkt, kann zur Falle werden. Vor allem bei Befristungen, die über mehrere Jahre laufen. Bei Abschluss eines auf 10 Jahre befristeten Mietvertrags bietet der Vermieter dem Mieter Wohnraumsicherheit. Bis zu dem Moment, in dem sich die Lebenssituation des Mieters ändert und ein Wohnungswechsel unvermeidbar wird. Als Mieter haben Sie theoretisch die Möglichkeit, die Wohnung mit Erlaubnis des Vermieters an einen Untermieter zu übertragen. Verweigert der Vermieter diese Erlaubnis, obwohl Sie den Namen des Untermieters bekannt gegeben haben, tritt für Sie als Mieter laut § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB und einem Urteil des OLG Koblenz vom 30.4.2001 das Sonderkündigungsrecht in Kraft. Der befristete Mietvertrag kann mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist gekündigt werden.

7 Tipps, worauf man als Neumieter achten sollte:

  • Zeitmietvertrag muss Befristungsgrund enthalten: Zeitmietverträge sind nur noch gültig, wenn ein Befristungsgrund genannt ist. Der Vermieter kann demnach die Mietdauer auf einen begrenzten Zeitraum beschränken, wenn er die Wohnung später selbst nutzen, das Gebäude abreißen oder an einen Angestellten vermieten will. Andere Gründe führen allerdings zu einem unbefristeten Vertrag. Also gilt: Der Mieter muss nach Ablauf der Befristung nicht ausziehen und kann die Mietwohnung jederzeit mit einer dreimonatigen Frist selbst kündigen.
  • Kündigungsausschluss schränkt Flexibilität ein: Beide Seiten können im Vertrag vereinbaren, dass für einen bestimmten Zeitraum (bis zu 4 Jahren ist gesetzlich möglich) beide auf eine ordentliche Kündigung verzichten. Dies ist jedoch unvorteilhaft für den Mieter, da er dabei auf seine Dreimonatsfrist zu kündigen verzichtet. Er könnte somit nur in bestimmten Ausnahmefällen wie Eigenbedarf kündigen.
  • Keine Verpflichtung zu Reparaturen ohne Kleinreparaturklausel: Der Vermieter muss sich nur darum regeln, wenn dies auch so im Mietvertrag hinterlegt wurde. Anderenfalls hat er keine Verpflichtung dazu.
  • Wohnungsgröße beachten: Sie sollten genau wissen, wie viele Quadratmeter die angemietete Wohnung hat. Dies hat zum einen den Grund, dass die Quadratmeterzahl die Bemessungsgrundlage für viele Betriebskosten ist, die z.B. nicht verbrauchsabhängig berechnet werden können, zum anderen haben Sie einen Anspruch auf Mietminderung, wenn sich später herausstellt, dass die tatsächliche Wohnungsgröße über 10% von der angegebenen Größe abweicht.
  • Mietsachen: Es besteht ein Unterschied zwischen dem mietvertraglichen Gebrauchsrecht, bei dem Sie Nutzungsanspruch haben und einer Nutzung die nur jederzeit frei widerruflich gestattet wurde. Demnach können Sie bei Sachen, die ausdrücklich mitvermietet werden einen Ersatz verlangen, falls es nicht mehr funktionieren sollte.
  • Betriebskosten: Im Mietvertrag muss ausdrücklich und und eindeutig stehen, wie die Betriebskosten betragen. Außerdem sollten Sie dabei den Umlagemaßstab erkennen können. Werden diese dort nicht ausdrücklich genannt, muss der Mieter auch keine Betriebskosten zahlen.
  • Hausordnung: Oft steht im Mietvertrag etwas von Hausordnung ohne diese beizulegen, so dass sich der Mieter diese durchlesen kann. Unterschreibt der Mieter also einen Mietvertrag, wo die Hausordnung nur genannt und nicht beilegt, hat dieser sich trotzdem an diese zu halten, sonst kann mit einer Abmahnung gedroht werden.
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